In tema di appalti, l’azione risarcitoria può essere esercitata anche nei confronti del venditore che sia, al contempo, costruttore del bene e non solo nei confronti dell’appaltatore, ex art. 1669 c.c. Nel caso di specie, la norma trova applicazione sia nel caso in cui il venditore abbia provveduto alla costruzione dell’immobile con propria gestione diretta ovvero sotto la propria responsabilità, sia nel caso in cui si sia avvalso di soggetti “professionalmente qualificati, come l’appaltatore, il progettista e il direttore dei lavori”, mantenendo il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’attività. Alla stregua di ciò, l’azione di responsabilità per rovina di cui all’art. 1669 c.c. può essere esercitata dall’acquirente anche nei confronti del venditore “che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera, gravando sul medesimo venditore l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva”, rimettendo al giudice di merito la verifica della sussistenza di tale potere. Tale principio si applica anche nei casi di appalti “a cascata”, sempre valutando l’esistenza del potere direttivo e di controllo del venditore. Di converso, l’azione non può essere esercitata nei confronti del venditore che non sia costruttore professionale o che, viceversa, non abbia avuto alcuna direzione o controllo sull’attività di costruzione.
